ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РЕГИОНЕ КОСТА-ДЕЛЬ-СОЛЬ
Макроэкономическая ситуация в Испании
По итогам 2020 года ВВП Испании упал на 10,53%, что отразилось на местном рынке недвижимости. Однако согласно прогнозу Европейской Экономической Комиссии (ЕЭК) на 2021 год увеличение валового внутреннего продукта составит 5.4%. Общий уровень безработицы в стране составлял 13,8% в начале 2020 года. Так как большое количество рабочих мест в Испании зависит напрямую от притока туристов, эксперты прогнозируют откат уровня безработицы до значения около 20%, пока не нормализуется ситуация. Негативные изменения в экономике страны в первую очередь отразились на банковском секторе страны, что привело к некоторому ужесточению кредитной политики крупнейших испанских банков. В то же время, процентные ставки по ипотеке, в том числе для иностранных граждан, в среднем снизились в 2020 году с 2,5% до 2,4% годовых, при среднем размере предоставляемого финансирования по ипотеке не менее 60%. Что касается сроков кредитования. как и годом ранее испанские банки по-прежнему готовы предоставлять своим клиентам ипотеку на срок до 30 лет.
Рынок Коста-дель-Соль сегодня
На сегодняшний день можно говорить о падении цен на недвижимость в Испании в целом, но, на удивление, не в регионе Коста-дель-Соль. Согласно общеиспанской статистике цены на недвижимость выросли на 0,4% за 2020 год, при этом ситуация очень разная от региона к региону. Так, например произошло падение цен на 10% в регионе Коста Тропикаль (Гранада) и на 2,9% на Канарских островах. А средняя цена по Коста-дель-Соль выросла на 0,8%. На рынке Коста-Дель-Соль сформировалось достаточно предложения как от застройщиков, так и от собственников вторичного жилья, при этом покупательская способность в связи с пандемией упала. Также на момент начала карантина в марте 2020 года было прервано строительство многих объектов недвижимости, которое было вскоре возобновлено по окончании локдауна в мае 2020, что в свою очередь сдвинуло сроки сдачи объектов в эксплуатацию с конца 2020 на начало 2021 года. В результате, ожидается сдача в эксплуатацию и поступление новых объектов на рынок недвижимости в 2021 при падающем спросе, вызванным снижением покупательской способности. Также снизилось общее количество сделок по недвижимости по сравнению с 2019 годом. Следовательно, есть все основания для того, чтобы ждать хороших выгодных цен в 2021 году.
Количество сделок по недвижимости в регионе Малага, согласно данным Испанского Института Статистики (INE), за прошедший год сократилось, оно составляло 29852 сделки в 2019, а в 2020 составило 20968 сделок.
Стоит также отметить, что если в целом по Испании соотношение местных и иностранных покупателей составляет 85% к 15% от общего количества, то большинство покупателей недвижимости на Коста-дель-Соль — это иностранные граждане, их доля, наоборот, по разным оценкам, достигает 80-90% от общего числа всех покупателей, что обусловлено высокой туристической привлекательностью региона и преобладанием среди покупателей иностранцев, которые ранее уже побывали на побережье в качестве туристов. Этот же фактор позитивно сказывается на доходности местной недвижимости, позволяя приносить владельцам вилл и апартаментов от 5% до 10% годовых от арендного бизнеса, причем спросом пользуются как объекты, находящиеся на берегу моря, так и объекты, расположенные у подножья гор в нескольких километрах от береговой линии. Средняя стоимость аренды апартаментов начинается от 800-1000 евро в месяц при долгосрочной аренде (4-11 мес.) и от 1000 евро в неделю в летний период при аренде на короткий срок.
Средняя стоимость квадратного метра на Коста-дель-Соль составляет около 2200 евро, а самыми дорогими и престижными считаются районы Золотая Миля, Пуэрто Банус и Сиерра Бланка, расположенные в черте города Марбелья. Несмотря на активный рост числа продаж и стоимости недвижимости до пандемии, общий уровень цен на Коста-Дель-Соль в 2020 не изменился по сравнению с 2019 годом.
Устойчивость цен недвижимости в регионе обусловлена следующими факторами:
- экономическая стабильность региона в последние годы до пандемии;
- отсутствие прямой зависимости от экономики Испании в целом, так как большинство инвесторов — граждане стран, чья экономика является более сильной и развитой;
- отложенный спрос, большинство сегодняшних покупателей — это инвесторы, имевшие возможность наблюдать за развитием ситуации на рынке недвижимости в регионе и принявшие решение приобрести недвижимость, зная, что рынок вошел в долгосрочную фазу роста;
- прозрачность сделок с недвижимостью и юридическая защищенность интересов покупателей и владельцев недвижимости при совершении сделок, вне зависимости от их гражданства;
- высокая гарантированная доходность от сдачи в аренду объектов недвижимости, которая составляет от 5% до 10%, что безусловно является более выгодным вложением, чем размещение средств на сберегательных и депозитных счетах в европейских банках;
- доступность, прозрачность и легкость ипотечного финансирования для нерезидентов Испании;
- возможность получения «Золотой визы инвестора» при приобретении недвижимости на сумму свыше 500 000 евро;
- высокое качество жилья во всех сегментах рынка. Апартаменты от застройщика эконом-жилья (от 150 000 евро) обычно включают: выровненные и покрашенные стены и потолки, стеклопакеты, мраморные полы, кондиционер, полностью оборудованную кухню (плита, посудомоечная машина, стиральная машина) и ванные комнаты, подземный паркинг, огороженную и охраняемую территорию с бассейном. Апартаменты в более высокой ценовой категории (от 500 000 евро и выше) дополнительно оборудованы системой подогрева полов, современной системой «умный дом» и сигнализацией.
Анализ текущей ситуации на рынке недвижимости в регионе Коста-дель-Соль позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время сложилась самая благоприятная среда для выгодных инвестиций. Так как рынок до этого уже восстановился до уровня цен докризисного 2007 года, в дальнейшем все равно бы ожидалось некоторое падение цен, а в данный момент, в связи с кризисом из-за пандемии, ожидается поступление на рынок большего количества выгодных предложений, чем в прошлом году.