ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ И ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
1. Подписание договора о задатке
- После выбора объекта недвижимости между покупателем и продавцом заключается договор о задатке для того, чтобы на определенный разумный срок зарезервировать объект за покупателем (10-15 дней). Сумма задатка обычно составляет от 3000 € (трёх тысяч евро). В зависимости от стоимости того или иного объекта сумма может варьироваться.
- После подписания договора о задатке адвокаты покупателя проверяют юридическую чистоту объекта недвижимости (“Due Diligence”) для того, чтобы убедиться, что клиент покупает надлежащим образом оформленную недвижимость без каких-либо правовых или финансовых обременений.
- Затем, в течение 10-15 дней стороны подписывают частный договор купли-продажи, покупатель оплачивает 10% от стоимости объекта. В данном договоре указывается предельный срок для подписания нотариального акта купли-продажи.
2. Оформление доверенностей и получение идентификационного номера иностранца (NIE)
- После подписания договора о задатке, с копией данного договора и выпиской из Реестра Собственности, касающейся выбранного объекта недвижимости, можно будет получить идентификационный номер для иностранных граждан. Данный номер необходим для подписания нотариального акта купли-продажи, для открытия счёта в испанском банке и для любых других целей.
- Для получения идентификационного номера будет необходимо подписать доверенность в пользу Адвокатов, а также сделать нотариальную копию всех страниц паспорта. Остальными вопросами займутся Адвокаты (записаться на прием в полицию, подготовить необходимые документы, заполнить анкеты, оплатить гос. Пошлины и т.д.). После оформления доверенности идентификационный номер можно будет получить в течение двух рабочих дней.
3. Открытие счета в испанском банке
Оплата стоимости объекта недвижимости осуществляется посредством банковского чека со счета, который покупатель должен будет открыть в Испании. Данный чек будет передан продавцу в присутствии нотариуса в момент подписания нотариального акта купли-продажи.
Для открытия счета в испанском банке и для перечисления денежных средств на испанский счет необходимо доказать их легальное происхождение. Испанские банки обычно просят следующие документы для открытия счёта и подтверждения легальности происхождения средств на счету:
- Копия паспорта.
- Идентификационный номер иностранного гражданина (Пункт 2).
- Рекомендательное письмо из банка (письмо от имени банка в вашей стране о том, что указанное лицо является клиентом данного банка, большинство банков знает о том, как составлять подобные письма).
- Справка с места работы с указанием должности и оклада (заверенная работодателем).
- Декларации по налогу на доходы физических лиц.
- Если источником денежных средств является продажа недвижимости в вашей стране, будет необходимо предоставить договор купли-продажи, переведенный на испанский язык и апостилированный.
- Если источником денежных средств является аренда недвижимости в вашей стране, нужно будет предоставить договор аренды и декларацию о доходах, полученных от аренды.
- Выписка о движении денежных средств по счёту, открытому в вашей стране, для того, чтобы проверить существование регулярного дохода (данную справку обычно требуют для оформления ипотечного кредита).
Все документы должны быть переведены на испанский язык заверенным переводчиком.
Данный банковский счет будет полезен и после заключения сделки, так как счет позволит осуществлять как платежи за коммунальный услуги, взносы в Товарищество Собственников и муниципальные налоги, так и получать доход от сдачи недвижимости в аренду.
4. Проверка технического и физического состояния объекта недвижимости
Рекомендуется нанимать техника для проверки физического состояния объекта недвижимости и коммуникаций. Техник также проверит соблюдение градостроительных норм и возможность увеличения полезной площади дома в будущем. Данное заключение желательно получить ещё до подписания договора купли-продажи.
5. Подписание нотариального акта купли-продажи (Осуществление сделки)
Нотариальный акт купли-продажи подписывается в нотариальной конторе, и оплата осуществляется посредством банковского чека. В момент подписания нотариального акта продавец передаёт покупателю ключи от объекта недвижимости.
Нотариальный акт купли-продажи может быть подписан лично покупателем или его представителем по доверенности.
6. Регистрация объекта недвижимости в реестре собственности, переход права собственности
После получения нотариального акта купли-продажи и оплаты Налога на передачу собственности, объект регистрируется в Реестре Собственности на имя нового владельца. Цель регистрации – защита прав на собственность перед третьими лицами. Срок регистрации обычно составляет 1-2 месяца.
7. Стоимость расходов на сделку
Около 1680 евро, из которых:
- Нотариальные сборы на оформление доверенности (около 80 €).
- Нотариальные сборы за оформление нотариального акта купли-продажи (от 650 €).
- Расходы по регистрации объекта недвижимости в Реестре Собственности (от 450 €).
- Получение идентификационного номера для иностранцев (200 € включая гос. пошлины).
- Переоформление договоров по коммунальным услугам на имя нового собственника (договоров по воде, электричеству, интернету), (около 300 €).
Налоги:
- 1,5% Налог на документирование юридических актов
- 1.5% Налог на предполагаемый доход от недвижимости
- 1,5% Налог на собственность
- Варианты НДС:
- 10% НДС при покупке недвижимости у застройщика
- 8-10% НДС при покупке недвижимости на вторичном рынке
- 21% НДС при покупке офисных и коммерческих помещений
В случае покупки недвижимости от застройщика, сделка будет облагаться НДС с налоговой ставкой 10%. В случае покупки офисных и коммерческих помещений налоговая ставка НДС составит 21%. Также сделка будет облагаться налогом на документирование юридических актов со ставкой 1,5%.
В случае покупки вторичной недвижимости, сделка будет облагаться налогом на передачу собственности с прогрессирующей налоговой ставкой:
- Часть стоимости объекта недвижимости до 400.000 € (в случае наличия парковочных площадок или гаражей до 30.000 €) облагается ставкой в размере 8%.
- Часть стоимости от 400.001 € до 700.000 € (в случае наличия парковочных площадок или гаражей от 30.001 до 50.000 €) облагается ставкой в размере 9%.
- Часть стоимости от 700.001 € (в случае наличия парковочных площадок или гаражей от 50.001 €) облагается ставкой в размере 10%.
Пример исчисления налога на передачу собственности при покупке объекта недвижимости стоимостью 1 млн.€:
- Часть стоимости объекта недвижимости до 400.000 € – 32 000 €
- Часть стоимости от 400.001 € до 700.000 € – 27 000 €
- Часть стоимости от 700.001 € – 30 000 €
- Общая сумма налога: 89 000 €
8. Гонорар адвокатов, сопровождающих сделку купли-продажи
Гонорар адвокатов будет зависеть от сложности сделки и часов работы. В нашем регионе (на Коста-дель-Соль) стандартная сумма гонорара составляет 1,5-2% от стоимости объекта недвижимости. Тем не менее, наши юристы берут за оказание своих услуг всего 1% от стоимости объекта недвижимости (но не более 10 000 Евро).